발코니 방화판 90cm, 확장한 집이라고 모두 설치하는 것은 아니다

아파트 2층 이상에서 스프링클러 살수범위에 포함되지 않는 발코니를 구조변경할 때는 방화판이나 방화유리창을 90센티미터 이상의 높이로 설치해야 한다.

국토교통부 고시 "발코니 등의 구조변경절차 및 설치기준"(제2018-775호) 제4조 제1항은 "아파트 2층 이상의 층에서 스프링클러의 살수범위에 포함되지 않는 발코니를 구조변경하는 경우에는 발코니 끝부분에 바닥판 두께를 포함하여 높이가 90센티미터 이상의 방화판 또는 방화유리창을 설치하여야 한다"고 정했다. 이 고시는 2018년 12월 7일 발령돼 지금도 그대로 적용된다.

세 조건이 함께 있어야 적용된다

조문을 나누면 조건은 세 가지다. 건물이 아파트이고 2층 이상이며, 확장하려는 발코니가 스프링클러 살수범위 안에 들지 않아야 방화판 설치 대상이 된다. 1층 세대나 살수범위 안의 발코니는 이 조항에 해당하지 않는다.

조문은 방화판 또는 방화유리창이라고 적어 둘 가운데 하나만 설치해도 요건을 채운다고 정했다. 높이 90센티미터는 바닥판 두께를 포함해 계산한다.

발코니를 거실이나 창고로 쓸 수 있게 한 근거

건축법 시행령 제2조 제14호는 "주택에 설치되는 발코니로서 국토교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실ㆍ침실ㆍ창고 등의 용도로 사용할 수 있다"고 정했다. 이 기준을 구체적인 숫자와 절차로 정한 것이 앞의 고시다.

구조변경은 신고가 원칙이다

고시 제12조 제1항은 "건축주는 발코니를 구조변경 하고자 하는 경우 제2조부터 제6조까지 및 제8조의 규정에 대하여 건축사의 확인을 받아 허가권자에게 신고하여야 한다"고 정했다. 신고 주체는 건축주다. 발코니 확장 공사를 인테리어 업체에 맡기더라도 신고 의무 자체는 건축주에게 있다.

같은 조 제3항은 "주택법 적용대상인 주택의 발코니를 구조변경하고자 하는 경우 주택법 제42조의 규정에 따라야 한다"고 별도로 적었다.

제4조 제1항의 방화판 조항은 "설치하여야 한다"는 의무 규정이다. 아파트, 2층 이상, 살수범위에 포함되지 않는다는 세 조건에 해당하는 발코니를 구조변경하면서 방화판이나 방화유리창을 달지 않으면 고시 위반이 된다.

발코니 구조변경 견적을 받을 때는 방화판이나 방화유리창 설치가 내역서에 포함돼 있는지 봐야 한다. 공정위 표준계약서도 자재의 제품명과 규격을 따로 적은 내역서를 시공업자가 내도록 했으므로, 방화판 규격이 그 내역서에 들어가 있어야 한다.

발코니를 확장하면서 방수나 미장 같은 마감 공사가 함께 들어가면, 그 부분의 하자담보책임기간은 건설산업기본법 시행령 별표 4를 따로 따른다. 방수는 3년, 미장은 1년이다.

발코니 확장 공사를 계약할 때 확인할 절차는 창틀 교체와 다르다. 창틀만 바꾸는 공사는 관리사무소 동의가 핵심이지만, 발코니 구조변경은 구청 신고와 방화판 조건이 핵심이다. 두 공사를 한 견적서에 함께 받는다면 절차별로 무엇이 필요한지 나눠서 확인해야 한다.

발코니 구조변경은 공동주택관리법이 아니라 건축법 체계 안에 있는 절차다. 창틀 교체나 비내력벽 철거 같은 다른 인테리어 공사는 공동주택관리법의 허가ㆍ신고ㆍ경미한 행위 구분을 따르지만, 발코니 구조변경은 건축사 확인과 신고를 거치는 별도 트랙이다.

대피공간을 어떻게 써야 하는지는 발코니 대피공간, 보일러실이나 창고로 쓰면 안 된다에, 창틀 교체 절차는 샷시 교체는 구청 허가나 신고 대상일까에 있다.