아파트 전체 리모델링, 허가와 신고부터 사용검사까지 순서

아파트 전체 리모델링에 비내력벽 철거가 들어가면 공사 전 구청 허가, 공사 뒤 사용검사까지 공동주택관리법이 정한 절차를 거친다.

절차는 공사 범위를 나누는 데서 시작한다. 창틀ㆍ문틀 교체나 세대 안 마감재 교체처럼 공동주택관리법 시행규칙 제15조 제1항이 정한 경미한 행위는 허가나 신고 대상이 아니다. 다만 그 가운데 주택 내부 구조물과 설비를 교체하는 행위, 발코니 난간이나 외벽 돌출물을 설치하는 행위는 시행령 제19조 제2항에 따라 관리주체(관리사무소) 동의를 받아야 한다.

비내력벽 철거는 허가 대상이다

공동주택관리법 제35조 제1항은 공동주택을 증축ㆍ개축ㆍ대수선하거나 파손ㆍ철거하려는 입주자등에게 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고하도록 정했다. 시행령 제35조 제1항 제2호는 비내력벽의 철거를 이 조항의 대상 행위로 적었다.

허가 기준은 시행령 별표 3에 있다. 세대 안 비내력벽 철거는 구조안전에 이상이 없다는 인정과 함께 "전유부분의 경우: 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의"가 있어야 허가가 난다. 공동주택 대수선은 "해당 동(棟) 입주자 3분의2 이상의 동의"가 기준이라 철거보다 동의 비율이 높다.

허가 대상 행위가 건축법 제48조 제2항에 따라 구조안전을 확인해야 하는 사항이면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 허가를 내주기 전에 그 확인 절차를 거쳤는지도 함께 본다. 비내력벽 철거처럼 구조에 손을 대는 공사일수록 이 확인 단계가 붙는다.

별표 3은 예외도 뒀다. "다만, 내력벽에 배관설비를 설치하는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다"는 문구가 그것이다. 벽을 허물지 않고 배관만 내력벽에 설치하는 공사는 대수선 기준이 아니라 이 예외를 따른다.

시공업체도 허가와 신고 여부를 확인해야 한다

공동주택관리법 제35조 제4항은 "공동주택의 시공 또는 감리 업무를 수행하는 자는 입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다"고 정했다. 제99조는 이 조항을 위반한 자에게 "1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금"에 처하도록 정했는데, "신고대상 행위를 신고하지 아니하고 행한 자는 제외한다"는 단서가 붙는다. 신고 대상 행위를 신고하지 않았다면 대신 제102조 제3항에 따라 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

공사가 끝나면 사용검사, 하자담보는 그때부터 센다

허가나 신고를 거친 공사를 마치면 공동주택관리법 제35조 제5항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받는다. 이 조항은 "사용검사에 관하여는 「주택법」 제49조를 준용한다"고 정했다. 허가 신청과 사용검사 신청 모두 같은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 낸다.

건설산업기본법 제28조 제1항은 하자담보책임기간의 기산일을 "건설공사의 완공일과 목적물의 관리ㆍ사용을 개시한 날 중에서 먼저 도래한 날"로 정했다. 공사가 끝나기 전에 입주해 살기 시작했다면 입주일부터, 공사를 먼저 마치고 뒤에 입주했다면 완공일부터 하자담보책임기간을 센다.

공사 기간이 계획보다 늦어지는 경우도 순서에 넣어 둘 부분이다. 소비자분쟁해결기준은 공사기간 지연을 착공 전과 후로 나눠, 착공 전이면 계약해제, 착공 후면 실손해액 배상으로 처리하도록 정했다.

비내력벽 철거 동의 기준은 아파트 비내력벽 철거, 같은 동 입주자 절반 이상 동의 필요에, 허가와 신고, 경미한 행위 구분은 아파트 인테리어, 관리사무소 신고로 되는 공사와 구청 허가가 필요한 공사에, 공사 종류별 하자담보책임기간은 실내건축 하자담보 1년, 방수 공사는 3년에 있다.