아파트 비내력벽 철거, 같은 동 입주자 절반 이상 동의 필요

아파트 세대 안의 비내력벽을 헐려면 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받고 구청 허가를 받아야 한다. 공동주택관리법 시행령 별표 3은 비내력벽 철거를 시설물의 철거로 분류하고, 구조안전에 이상이 없다는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인정과 함께 이 동의 요건을 붙였다.

비내력벽 철거는 애초에 허가 대상 행위에 들어간다. 시행령은 별표 3 앞부분에서 "공동주택의 재축ㆍ증설 및 비내력벽의 철거(입주자 공유가 아닌 복리시설의 비내력벽 철거는 제외한다)"를 허가 또는 신고 기준을 적용받는 행위로 열거했다.

철거 대상이 되는 "시설물"의 범위도 시행령이 직접 정한다. 별표 3 비고 제6호는 "비내력벽 등 건축물의 주요구조부가 아닌 구성요소"를 시설물로 규정했다.

동의를 받는 범위는 단지 전체가 아니다. 별표 3이 요구하는 동의는 "해당 동에 거주하는 입주자등"으로 한정되기 때문에, 다른 동에 사는 입주자는 이 동의 절차에 들어가지 않는다.

대수선은 3분의 2, 내력벽 배관설비는 2분의 1

비내력벽 철거보다 동의 기준이 높은 공사도 있다. 별표 3 제2호 가목은 공동주택 대수선을 "해당 동(棟) 입주자 3분의2 이상의 동의를 받은 경우"에 허가한다고 정했다.

같은 조항 단서는 예외를 뒀다. "다만, 내력벽에 배관설비를 설치하는 경우에는 해당 동에 거주하는 입주자등 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다"고 적어, 내력벽을 손대는 공사라도 배관설비 설치라면 동의 기준을 비내력벽 철거와 같은 2분의 1로 낮췄다. 같은 세대 안 공사라도 어떤 벽을 헐고 어떤 설비를 새로 넣는지에 따라 동의를 받아야 하는 세대 수가 달라진다는 뜻이다.

구조안전 확인은 구청이 한다

별표 3 비고 제10호는 "시장ㆍ군수ㆍ구청장은 위 표에 따른 행위가 「건축법」 제48조제2항에 따라 구조의 안전을 확인해야 하는 사항인 경우 같은 항에 따라 구조의 안전을 확인했는지 여부를 확인해야 한다"고 정했다. 철거 범위가 넓은 공사라면 구청은 이 확인을 함께 거친다.

시공 업체는 허가 여부를 미리 확인해야 한다

공동주택관리법 제35조 제4항은 시공이나 감리 업무를 하는 자에게 "허가를 받거나 신고를 하지 아니하고 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하는 경우 그 행위에 협조"하지 말라고 정했다. 같은 조항은 "입주자등 또는 관리주체가 허가를 받거나 신고를 하였는지를 사전에 확인하여야 한다"는 의무도 함께 뒀다.

허가 없이 철거하면 처벌을 피할 수 없다. 제99조는 이런 위반자를 "1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다"고 정했고, 처벌 대상은 위반한 입주자등과 시공자 모두다.

공사가 끝나면 사용검사를 받는다

철거 허가를 받은 공사는 완료 후 절차가 하나 더 남는다. 제35조 제5항은 "허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 사용검사를 받아야" 한다고 정했고, 이때 「주택법」 제49조를 준용한다. 벽 철거 공사는 허가에서 끝나지 않고, 시공을 마친 뒤 사용검사까지 거쳐야 절차가 종료된다.

공동주택관리법 시행령 별표 3

허가와 신고를 나누는 다른 기준은 아파트 인테리어, 관리사무소 신고로 되는 공사와 구청 허가가 필요한 공사에서 볼 수 있다. 등록 업체를 확인하는 방법은 1,500만원 넘는 인테리어 공사, 실내건축공사업 등록 업체만 맡는다에 있다.