하자가 있으면 잔금을 모두 줘야 할까

공정거래위원회 실내건축ㆍ창호 공사 표준계약서는 하자가 발견되면 소비자가 보수나 보수비를 청구하고, 그때까지 상응하는 공사금액의 지급을 거절할 수 있다고 정했다. 표준약관 제10079호 제5조 제2항의 문장은 "소비자는 시공업자가 하자를 보수하거나 하자보수에 갈음하는 금액을 지급 할 때까지 그에 상응하는 공사금액의 지급을 거절할 수 있다"이다.

이 조항은 소비자가 하자를 이유로 잔금 전체를 무기한 미루라는 뜻이 아니다. 하자에 상응하는 금액만큼만 지급을 거절할 수 있고, 시공업자가 보수를 마치거나 보수비를 지급하면 그 시점부터 거절 사유가 사라진다.

계약금ㆍ중도금ㆍ잔금은 금액과 지급일을 따로 적는다

표준계약서 제3조는 총 공사금액을 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 각각의 금액과 지급일을 계약서에 적도록 했다. 잔금 지급일과 금액이 계약서에 명시돼 있어야 하자를 이유로 얼마를 거절하는지 계산할 수 있다.

잔금 자체가 정해져 있지 않다면 지급 거절이라는 개념도 성립하지 않는다. 계약서에 계약금과 중도금, 잔금의 비율이나 금액이 나뉘어 있어야 그 가운데 어느 부분을 하자 보수 완료 시점까지 미룰지 특정할 수 있다.

하자담보책임기간 안이면 무상수리다

공정거래위원회 소비자분쟁해결기준 실내건축공사업 항목은 "시공 상 하자(균열, 누수, 파손 등)"를 "하자담보책임기간 이내 무상수리, 하자담보책임기간 이후 유상수리"로 나눴다. 잔금을 거절할 수 있는 하자는 이 무상수리 대상인 경우다.

기간이 지난 뒤의 하자는 유상수리로 넘어가기 때문에 잔금을 거절할 근거도 함께 약해진다. 공종마다 하자담보책임기간이 다르므로, 잔금을 미룰 수 있는지는 문제가 생긴 부위가 어느 공종에 속하는지부터 따져야 한다. 실내건축과 타일은 1년, 방수는 3년으로 기준 자체가 다르다.

소비자원은 현장 기록과 하자보증보험을 권고했다

한국소비자원은 2020년 6월 3일 보도자료에서 "하자보증보험에 가입한 사업자를 선택"하고 "대형 시공업체라도 직영점과 대리점 여부에 따라 하자보수의 주체가 다르므로 계약 시 이를 확인"하라고 권고했다. 하자보증보험은 "시공업자에게 하자에 대한 적절한 조치를 받지 못할 것에 대비한 보험"이고, 보험금은 "총 공사비의 5% 수준"이다.

잔금 지급을 거절하려면 하자가 언제, 어디에서 생겼는지를 남겨야 한다. 공사 중 현장을 수시로 방문해 사진으로 기록해 두면 하자 발생 시점과 거절 범위를 따질 때 근거가 된다. 준공 직후 점검에서 발견한 하자라면 그 자리에서 사진을 찍고 업체에 문자나 이메일로 알려 둔 기록도 함께 남긴다.

계약서를 받지 못했다면 다른 기준이 적용된다

표준계약서 제5조 제2항의 지급 거절권은 계약서가 있다는 것을 전제로 한다. 소비자분쟁해결기준은 계약서를 아예 받지 못한 경우를 따로 정했다. "계약서 미교부한 경우 공사에 착수하기 전 계약해제 및 선급금 전액 환급, 공사에 착수한 후 대금정산 후 계약해제"가 그 기준이다.

같은 기준의 비고는 "시공 항목별 자재명, 단가, 수량 등이 구체적으로 기재된 상세견적서는 계약서로 간주함"이라고 적었다. 계약서라는 이름의 서류가 없어도 이런 상세견적서를 받았다면 계약서가 있는 것으로 본다. 견적서에 자재명과 단가, 수량이 항목별로 적혀 있는지가 이 판단의 기준이다.

공종별 하자담보책임기간은 실내건축 하자담보 1년, 방수 공사는 3년에서, 계약서에 적어야 할 항목은 공정위 표준계약서에 꼭 들어가야 하는 인테리어 계약 항목에서 볼 수 있다.